Чек-лист сделки

Как купить или снять жильё и не потерять деньги

Пять этапов сделки, на каждом — что именно проверить и где это смотреть. Плюс красные флаги и сравнение способов расчёта. Пройдите список сверху вниз — он закрывает большинство типовых рисков на российском рынке.

До просмотра: проверяем объект по документам

Закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках и правах
Свежесть важнее содержания: берите выписку не старше 3–5 дней и обязательно перед подписанием договора — ещё раз. Смотрим собственников, вид права, обременения, ограничения.
Сверьте площадь и планировку с техническим планом
Расхождение — признак неузаконенной перепланировки. Её придётся согласовывать или возвращать в исходный вид, а банк может не дать ипотеку.
Проверьте, нет ли ареста, залога, ренты или договора найма
Обременения видны в разделе выписки. Ипотека продавца снимается только после погашения — фиксируйте порядок в договоре.
Уточните основание возникновения права
Покупка, приватизация, наследство, дарение, договор долевого участия. Наследство «свежее» (менее 3 лет) — повышенный риск появления других наследников.

Проверяем продавца, а не только квартиру

Паспорт и его действительность
Сверьте фото, срок действия и данные с выпиской. Действительность паспорта можно проверить на сервисе МВД.
Дела о банкротстве
Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и картотека арбитражных дел. Сделка с будущим банкротом может быть оспорена в течение трёх лет.
Исполнительные производства
Банк данных ФССП покажет долги, из-за которых на квартиру может быть наложен арест.
Семейное положение
Если объект куплен в браке — нужно нотариальное согласие супруга. Развод не отменяет этого требования: общее имущество делится 3 года и дольше.
Дееспособность
Для пожилых продавцов или при странном поведении разумно попросить справку из ПНД и НД на день сделки. Это не оскорбление, а обычная практика.
Доверенность — красный флаг
Проверьте доверенность в реестре нотариата, убедитесь, что она не отозвана, и по возможности всё равно встретьтесь с собственником лично.

Кто ещё имеет права на квартиру

Несовершеннолетние собственники
Нужно разрешение органов опеки. Без него Росреестр приостановит регистрацию, а сделку можно оспорить.
Материнский капитал
Если он использовался, детям обязаны были выделить доли. Невыделенные доли — самая частая причина отмены сделки спустя годы. Запросите справку из СФР об остатке.
Отказники от приватизации
Человек, отказавшийся от приватизации, сохраняет бессрочное право пользования. Он останется жить в квартире даже после продажи.
Зарегистрированные жильцы
Возьмите справку о зарегистрированных лицах и пропишите в договоре срок и обязанность сняться с учёта, а также ответственность за нарушение.

Деньги: аванс, задаток и способ расчёта

Различайте аванс и задаток
Аванс просто возвращается при отказе. Задаток работает жёстче: покупатель отказался — теряет, продавец отказался — возвращает вдвое. Формулировка в расписке решает всё.
Выберите защищённый способ расчёта
Аккредитив или сервис безопасных расчётов банка: деньги уходят продавцу только после регистрации перехода права. Банковская ячейка — дешевле, но без банковского контроля суммы.
Никогда не занижайте цену в договоре
Если сделку признают недействительной, вернут только сумму из договора. Экономия продавца на налоге оплачивается вашим риском.
Расписка — обязательна
Даже при безналичном расчёте берите расписку о получении денег с указанием назначения платежа.

Договор и регистрация

Проверьте существенные условия ДКП
Предмет, цена, порядок расчётов, перечень зарегистрированных лиц и сроки освобождения квартиры. Без них договор считается незаключённым.
Нотариус — когда обязателен
Доли, несовершеннолетние или ограниченно дееспособные собственники. В остальных случаях — по желанию, но нотариус несёт ответственность и проверяет дееспособность.
Подача в Росреестр
Через МФЦ или электронно. Срок регистрации обычно 7–9 рабочих дней, при электронной подаче через банк — быстрее.
Акт приёма-передачи и показания счётчиков
Фиксируйте состояние квартиры, оставленную мебель и показания приборов учёта. Без акта долги предыдущего владельца легко становятся вашей проблемой.

Красные флаги — повод остановиться

—Цена заметно ниже рынка без внятной причины

—Продавец торопит и требует задаток «прямо сегодня»

—Общение только по доверенности, собственника «не найти»

—Собственность оформлена меньше года назад и уже перепродаётся

—Просят занизить сумму в договоре

—Отказываются показывать оригиналы документов

—Требуют предоплату за просмотр или «бронь» до показа

—В квартире прописаны люди, которых «выпишут потом»

Один флаг ещё не означает обман, но два и больше — веский повод отказаться от сделки или идти к юристу. Если объявление с такими признаками нашлось у нас, пожалуйтесь на него — модератор проверит.

Как передавать деньги

Аккредитив

Сервис безопасных расчётов

Банковская ячейка

С оговорками

Плюсы: Дёшево, привычно, подходит для наличных.

Минусы: Банк не проверяет и не пересчитывает содержимое. Риск фальшивых купюр и недостачи на вас.

Наличные из рук в руки

Рискованно

Плюсы: Нет комиссий.

Минусы: Максимальный риск: подмена, ограбление, отсутствие доказательств оплаты.

Если снимаете жильё

Проверьте выписку ЕГРН — сдаёт ли квартиру собственник
Договор найма в письменной форме: срок, размер платы, порядок повышения
Опись имущества и фотографии состояния на момент заселения
Условия и сроки возврата залога — отдельным пунктом
Кто платит коммунальные и по каким показаниям
Условия досрочного расторжения с обеих сторон
Никаких переводов «в счёт брони» до просмотра и подписания

Чек-лист — это ориентир, а не замена юридической проверке. Законодательство меняется, а у каждой сделки свои детали. Перед подписанием документов проконсультируйтесь с юристом по недвижимости. Подробные разборы — в журнале.